La vivienda usada se ha convertido en el principal soporte del mercado hipotecario de la Ciudad de México, donde el limitado ritmo de construcción habitacional contrasta con el dinamismo que mantiene la colocación de crédito por parte de la banca comercial.
Durante el primer semestre del 2026, la Ciudad de México registró apenas 296 viviendas en construcción, uno de los menores niveles del país. En contraste, entre enero y abril se colocaron 3,867 créditos hipotecarios por un monto de 12,862 millones de pesos, con lo que se ubicó como la segunda entidad con mayor colocación de financiamiento para vivienda por parte de la banca comercial, según cifras de la Asociación de Bancos de México.
La aparente contradicción entre la escasa construcción de vivienda nueva y el elevado número de hipotecas responde a que buena parte del financiamiento bancario no se destina a inmuebles recién edificados, sino a viviendas que ya forman parte del inventario habitacional y cambian de propietario.
"La ciudad puede colocar mucho crédito, aunque construya poco: lo que se vende es lo que ya está construido y cambia de dueño", indicó Marisol Becerra, directora de Estrategia de Datos y Consultoría de MONOPOLIO.
Entidad
Número de créditos hipotecarios
Jalisco
4,215
Ciudad de México
3,867
Nuevo León
3,650
Estado de México
2,221
Querétaro
2,173
(Enero-abril del 2026)
Fuente: Asociación de Bancos de México
Becerra explicó que actualmente tres de cada cuatro créditos hipotecarios otorgados en la Ciudad de México se destinan a la compra de vivienda usada, una proporción equivalente a cerca de 76% de las operaciones y superior al promedio nacional, que ronda 57%, lo que refleja el peso que ha adquirido este segmento dentro de la dinámica inmobiliaria de la capital.
Para la especialista, este predominio se consolidó en los últimos años, ya que mientras en el 2019 cuatro de cada 10 operaciones correspondían a vivienda nueva, actualmente apenas una de cada cuatro mantiene esa condición, lo que evidencia un desplazamiento de la demanda hacia inmuebles existentes sin que el apetito por adquirir vivienda haya disminuido.
"En seis años la vivienda nueva perdió casi la mitad de su participación sin que la demanda total cayera: los compradores no desaparecieron, se recorrieron a la vivienda usada", declaró la especialista.
Entidad
Número de viviendas construidas
Campeche
4
Oaxaca
133
Tabasco
144
Chiapas
198
Guerrero
260
Baja California Sur
281
Ciudad de México
296
Fuente: Registro Único de Vivienda
* Cifras enero - junio 2026
El predominio de la vivienda usada también refleja las dificultades para desarrollar nuevos proyectos residenciales en la capital. De acuerdo con Becerra, el problema no responde a un solo factor, sino a una combinación de altos costos del suelo, procesos de autorización prolongados, un mayor costo del financiamiento para los desarrolladores y restricciones en los usos de suelo y las densidades permitidas.
La especialista explicó que, en un proyecto financieramente sano, el valor del terreno suele representar entre 12 y 20% del costo total del desarrollo; sin embargo, en la Ciudad de México esa proporción puede superar 25%, lo que reduce la viabilidad de construir vivienda, particularmente para el segmento medio. A ello se suma que los trámites para autorizar un proyecto pueden demorar entre 18 y 24 meses, periodo durante el cual también se incrementa el costo del financiamiento.
"En la práctica, eso significa que la vivienda que hoy sale a la venta se concibió hace tres o cuatro años: la oferta siempre va llegando tarde respecto a la demanda", señaló Becerra.
Además, las restricciones de densidad también influyen en el precio final de las viviendas, ya que en diversas zonas de la ciudad la regulación limita el número de departamentos que pueden construirse por predio o impide desarrollar unidades de menor tamaño, por lo que el costo del suelo y de la obra termina distribuyéndose entre menos viviendas.
La brecha entre la demanda y la oferta también puede observarse en la composición de los desarrollos que actualmente se comercializan en la capital. De acuerdo con Becerra, existen alrededor de 850 proyectos de vivienda nueva en venta dentro de la Ciudad de México; sin embargo, el precio mediano de esa oferta ronda los 5 millones de pesos y apenas unos 140 desarrollos ofrecen inmuebles con valores de entre 1 y 3 millones de pesos, rango donde se concentra buena parte de la demanda del segmento medio.
"No es solo que se construya poco: lo que se construye está posicionado donde la demanda es más delgada", afirmó la especialista.